성남시가 분당 노후계획도시 선도지구 내 결합 개발이 예정된 3개 구역에 대해 ‘결합 특별정비계획 결정 및 특별정비구역 지정’을 최종 고시하면서 1기 신도시 정비사업이 새 국면에 들어섰다.
성남시(시장 신상진)는 지난 30일 분당 노후계획도시 선도지구 내 결합 개발이 예정된 3개 구역(23구역·S6구역, 31구역·S4구역, 6구역·S3구역)에 대해 ‘결합 특별정비계획 결정 및 특별정비구역 지정’을 최종 고시했다고 밝혔다.
선도지구 공모 당시 결합을 전제로 선정된 이들 구역은 당초 법적 한계로 올해 1월 개별 특별정비구역으로 고시됐으나, 노후계획도시특별법 제15조 절차를 거쳐 이번에 하나의 구역으로 최종 묶였다.
성남시는 이를 통해 도시 기능의 종합적 계획·관리가 가능해졌으며, 해당 구역 주민들은 다음 단계인 사업시행자 지정 신청을 할 수 있게 됐다고 설명했다.
신상진 시장은 “유연한 계획을 바탕으로 기반시설을 고도화하고, 모범적인 도시정비 사례로 자리 잡을 수 있도록 행정적 지원을 이어가겠다”고 말했다.
◇ 개별 정비 넘어선 ‘결합’… 1기 신도시 정비의 주요 이정표
이번 지정은 1기 신도시 재건축의 향방을 가늠할 주요 이정표로 평가된다. 단일 단지 중심의 기존 개별 정비 방식에서 결합 정비 방식으로 전환되는 계기이기 때문이다.
성남시는 물리적으로 떨어진 구역을 하나의 특별정비구역으로 결합함으로써 도시 기능을 종합적으로 계획·관리하고, 개별 단지 단위로는 한계가 있었던 기반시설 확충과 광역적 정비가 가능해질 것으로 기대하고 있다. 시장에서는 대단지화에 따른 사업성 개선 기대도 나온다.
◇ 기대감 이면의 과제… 구역 간 ‘동상이몽(同床異夢)’ 넘어설까
대규모 정비가 현실화될 경우 주변 주거시장에 영향을 미칠 가능성이 있다. 그러나 긍정적인 전망 이면에는 풀어야 할 과제들도 적지 않다.
가장 큰 변수는 결합된 구역 주민들 간의 ‘동상이몽(同床異夢)’이다. 대지 지분, 기존 아파트의 감정평가액, 분담금 산정 방식 등을 놓고 구역 간 셈법이 엇갈릴 수밖에 없다. 결합 개발의 시너지가 크더라도 내부 갈등으로 인해 조합 설립 및 사업 시행이 지연된다면 그 피해는 금융 비용 증가 등으로 이어질 수 있어 이를 어떻게 조율하느냐가 사업 성패의 핵심이다.
◇ 섣부른 투자는 금물… ‘조합원 자격 제한’ 확인 필수
부동산 거래 시 발생할 수 있는 자격 제한 요건에도 각별한 주의가 요구된다. 성남시는 도시정비법상 사업시행자 지정 고시 이후 해당 구역 내 건축물이나 토지를 취득한 경우 조합원 자격이 제한될 수 있다고 안내했다.
개발 기대감만 보고 매수에 나설 경우 조합원 자격이 인정되지 않아 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있는 만큼, 부동산 거래를 계획 중인 시민들은 해당 구역의 사업 진행 단계와 관련 규정을 반드시 확인해야 한다.
분당의 결합 특별정비구역 실험은 이제 막 닻을 올렸다. 진정한 성공을 위해서는 선언적인 행정 지원을 넘어, 구역 간 발생할 수 있는 갈등을 선제적으로 중재하고 투명한 가치 산정 기준을 마련하는 세밀한 행정력이 요구된다.